NT Pardavimo Mokesčiai: GPM ar Pelno Mokestis – Gidas

NT Pardavimo Mokesčiai: GPM ar Pelno Mokestis – Išsamus Gidas

Nekilnojamojo turto (NT) pardavimas yra vienas reikšmingiausių finansinių sandorių daugeliui žmonių ir įmonių Lietuvoje. Tačiau šis procesas dažnai sukelia klausimų dėl taikomų mokesčių. Pagrindinis dilema, su kuria susiduriama, yra: kada taikomas Gyventojų pajamų mokestis (GPM) ir kada – Pelno mokestis? Šiame išsamiame gido straipsnyje gilinamės į mokesciai pardavus nekilnojama turta, paaiškindami, kaip atskirti GPM ir Pelno mokesčio taikymo principus, kokios lengvatos egzistuoja ir kaip optimizuoti savo finansus. Supratimas, ar jūsų atveju bus taikomas pajamu mokestis pardavus nekilnojama turta (GPM), ar pelno mokestis pardavus nekilnojama turta, yra būtinas tinkamam deklaravimui ir galimiems mokesčių lengvatų pasinaudojimui.

Nekilnojamojo turto apmokestinimas priklauso nuo daugelio faktorių: kas parduoda (fizinis asmuo ar juridinis asmuo), kaip ilgai turtas buvo valdomas, kam jis buvo naudojamas ir kokia kaina jis buvo įsigytas. Šiame straipsnyje išnagrinėsime visus šiuos aspektus, siekdami pateikti aiškų ir praktišką vadovą, padėsiantį jums susigaudyti Lietuvos mokesčių sistemoje ir teisingai įvykdyti savo prievoles valstybei. Norėdami gauti bendresnės informacijos apie visus mokesčius Lietuvoje, kviečiame apsilankyti pagrindiniame mūsų tinklalapio puslapyje: Mokesčiai Lietuvoje: Viskas, Ką Reikia Žinoti Apie Jų Deklaravimą ir Mokėjimą.

Turinys

Kas yra GPM ir kada jis taikomas NT pardavimui?

Gyventojų pajamų mokestis (GPM) yra pagrindinis mokestis, taikomas fizinių asmenų gautoms pajamoms, įskaitant ir pajamas, gautas pardavus nekilnojamąjį turtą. Lietuvos Gyventojų pajamų mokesčio įstatymas (GPMĮ) numato, kad pajamos iš nekilnojamojo turto pardavimo yra apmokestinamos 15% GPM tarifu. Tačiau yra kelios svarbios išimtys ir lengvatos, kurios leidžia išvengti šio mokesčio arba jį sumažinti.

GPM taikymo sąlygos ir išimtys:

• 10 metų taisyklė (nuo 2022-05-01): Jei fizinis asmuo NT parduoda praėjus ne mažiau kaip 10 metų nuo jo įsigijimo dienos (išskyrus paveldėtą turtą, kurį galima parduoti neapmokestinant praėjus 10 metų nuo paveldėjimo dienos), gautos pajamos iš pardavimo yra neapmokestinamos GPM. Iki 2022 m. gegužės 1 d. galiojo 5 metų taisyklė.
• Vienintelis būstas: Jei parduodamas gyvenamasis būstas (gyvenamasis namas, butas), kuriame pardavėjas deklaravo savo gyvenamąją vietą ne trumpiau kaip 2 metus iki pardavimo, ir per vienerius metus po pardavimo įsigyja kitą gyvenamąjį būstą, gautos pajamos yra neapmokestinamos GPM. Jei parduodamas būstas buvo vienintelis būstas, kuriame deklaruota gyvenamoji vieta ilgiau nei 2 metus, ir naujas būstas neįsigyjamas, pardavimo pajamos taip pat neapmokestinamos.
• Paveldėtas ar dovanotas turtas: Jei nekilnojamasis turtas buvo paveldėtas ar gautas dovanų iš artimųjų giminaičių (tėvų, vaikų, senelių, anūkų, brolių, seserų, sutuoktinių), pajamos iš tokio turto pardavimo gali būti neapmokestinamos, jei jis buvo valdomas pakankamai ilgai (pvz., 10 metų nuo paveldėjimo / dovanojimo).

GPM apskaičiavimas:

Apmokestinamosios pajamos apskaičiuojamos atėmus įsigijimo kainą ir su pardavimu susijusias išlaidas (pvz., nekilnojamojo turto vertinimo, notaro, tarpininkavimo mokesčius) iš pardavimo kainos. Formulė atrodo taip:

Apmokestinamosios pajamos = Pardavimo kaina – Įsigijimo kaina – Leidžiami atskaitymai

GPM mokestis = Apmokestinamosios pajamos * 15%

Išsamiau apie GPM apskaičiavimą ir galimybes sutaupyti galite sužinoti mūsų straipsnyje: GPM Už NT Pardavimą: Kaip Apskaičiuoti ir Sutaupyti?

Kas yra Pelno mokestis ir kada jis aktualus?

Pelno mokestis yra pagrindinis mokestis, taikomas Lietuvos juridiniams asmenims (įmonėms) ir užsienio įmonių nuolatinių buveinių gautam pelnui. Jei nekilnojamąjį turtą parduoda ne fizinis asmuo, o įmonė, tuomet pajamos iš šio pardavimo apmokestinamos ne GPM, o Pelno mokesčiu.

Pelno mokesčio taikymo principai NT pardavimui:

• Mokesčio objektas: Pelno mokesčiu apmokestinamas įmonės visas grynasis pelnas, gautas iš veiklos, įskaitant ir pelną, gautą pardavus ilgalaikį turtą, tokį kaip nekilnojamasis turtas.
• Mokesčio tarifas: Standartinis Pelno mokesčio tarifas Lietuvoje yra 15%. Tačiau mažoms įmonėms, atitinkančioms tam tikrus kriterijus (pvz., iki 10 darbuotojų ir ne daugiau kaip 300 000 eurų metinių pajamų), pirmus metus gali būti taikomas 0% tarifas, o vėliau – 5% tarifas, jei tenkinamos papildomos sąlygos.
• Pelno apskaičiavimas: Įmonės pelnas, gautas pardavus nekilnojamąjį turtą, apskaičiuojamas atėmus iš pardavimo pajamų turto likutinę vertę (įsigijimo kaina minus nusidėvėjimas) ir kitas su pardavimu susijusias sąnaudas (pvz., pardavimo komisinius, notarines išlaidas, vertinimo mokesčius, patirtas pagerinimo išlaidas). Svarbu atkreipti dėmesį, kad įmonės buhalterinė apskaita turi būti tvarkoma pagal Viešojo sektoriaus apskaitos ir finansinės atskaitomybės standartus (VSAFAS) arba Tarptautinius finansinės atskaitomybės standartus (TFAS), o tai reiškia, kad ilgalaikis turtas yra amortizuojamas (nudėvimas).

Skirtumas tarp GPM ir Pelno mokesčio yra esminis ir priklauso nuo pardavėjo statuso. Fiziniam asmeniui taikomas GPM, o juridiniam asmeniui – Pelno mokestis. Tai nulemia skirtingą apmokestinimo bazę, tarifus ir lengvatų taikymą.

Pagrindiniai skirtumai tarp GPM ir Pelno mokesčio NT pardavime

Norint aiškiai suprasti, kokie mokesčiai taikomi parduodant nekilnojamąjį turtą, būtina atskirti esminius GPM ir Pelno mokesčio skirtumus:

1. Mokėtojas:
   • GPM: Fiziniai asmenys. Tai yra asmenys, kurie NT parduoda savo vardu, neįsteigus juridinio asmens.
   • Pelno mokestis: Juridiniai asmenys (įmonės, viešosios įstaigos ir pan.). Jei NT yra įmonės balanse ir parduodamas įmonės vardu, taikomas Pelno mokestis.
2. Apmokestinamosios bazės nustatymas:
   • GPM: Apmokestinamosios pajamos dažniausiai nustatomos atėmus įsigijimo kainą ir su pardavimu susijusias išlaidas (pvz., notaro, tarpininkų mokesčiai, turto pagerinimo išlaidos) iš pardavimo kainos. Turtas paprastai nėra amortizuojamas (nudėvimas) fizinio asmens apskaitoje.
   • Pelno mokestis: Apmokestinamasis pelnas nustatomas atėmus turto likutinę vertę (įsigijimo kaina minus sukauptas nusidėvėjimas) ir kitas su pardavimu susijusias sąnaudas iš pardavimo kainos. Įmonės turtas yra nudėvimas pagal Buhalterinės apskaitos ir Pelno mokesčio įstatymų nuostatas.
3. Mokesčio tarifas:
   • GPM: Paprastai 15%.
   • Pelno mokestis: Standartinis 15%, mažoms įmonėms – 0% arba 5%.
4. Lengvatos ir išimtys:
   • GPM: Yra specifinės lengvatos, susijusios su turto valdymo trukme (10 metų taisyklė), gyvenamosios vietos deklaravimu (vienintelis būstas), turto gavimo būdu (paveldėjimas, dovanojimas).
   • Pelno mokestis: Nėra tokių tiesioginių lengvatų, susijusių su valdymo trukme ar nuosavybės pobūdžiu. Tačiau taikomos Pelno mokesčio įstatyme numatytos lengvatos mažoms įmonėms ir tam tikroms investicijoms.
5. Apskaita ir deklaravimas:
   • GPM: Deklaruojama metinėje GPM deklaracijoje (forma GPM311), kuri teikiama VMI iki gegužės 1 d. kitais metais po pardavimo.
   • Pelno mokestis: Deklaruojama Pelno mokesčio deklaracijoje (forma PLN204), kuri teikiama VMI iki birželio 15 d. kitais metais po finansinių metų pabaigos. Įmonės privalo tvarkyti išsamią buhalterinę apskaitą.

Apibendrinant, fiziniams asmenims naudingiau pasinaudoti GPM lengvatomis, susijusiomis su NT valdymo trukme ar vieninteliu būstu, siekiant visiškai išvengti mokesčių. Įmonėms svarbiau teisingai apskaičiuoti turto likutinę vertę ir visas susijusias sąnaudas, kad būtų sumažintas apmokestinamasis pelnas.

Leidžiami atskaitymai mažinant mokesčių naštą

@keyframes grow-up {0% { transform: scaleY(0); } 100% { transform: scaleY(1); }}

Nepriklausomai nuo to, ar esate fizinis, ar juridinis asmuo, parduodant nekilnojamąjį turtą, yra tam tikrų išlaidų, kurias galima atimti iš gautų pajamų, taip sumažinant apmokestinamąją bazę ir mokesčių naštą. Svarbiausia taisyklė – visos išlaidos turi būti pagrįstos dokumentais.

Fiziniams asmenims (GPM atveju) leidžiami atskaitymai:

• Nekilnojamojo turto įsigijimo kaina: Tai yra pagrindinė atimama suma. Svarbu turėti pirkimo-pardavimo sutartį, kad būtų galima patvirtinti pradinę įsigijimo kainą. Jei turtas buvo statomas, į įsigijimo kainą gali įeiti žemės sklypo kaina, statybos išlaidos ir kt.
• Išlaidos NT pagerinimui ar rekonstravimui: Jei atlikote kapitalinį remontą, rekonstravimą ar pagerinote turtą (pvz., įdiegėte naujas inžinerines sistemas, pastatėte priestatą), šios išlaidos gali būti atimamos. Būtina turėti visus išlaidas patvirtinančius dokumentus (sąskaitas-faktūras, apmokėjimo kvitus, rangos sutartis). Paprastas kosmetinis remontas paprastai neįskaitomas.
• Su turto pardavimu susijusios išlaidos:
  • Notaro mokesčiai: Mokesčiai už pardavimo sutarties patvirtinimą.
  • Nekilnojamojo turto vertinimo išlaidos: Jei buvo atliktas nepriklausomas turto vertinimas.
  • Nekilnojamojo turto agentų (brokerių) paslaugų mokesčiai: Jei naudojotės brokerio paslaugomis parduodant turtą.
  • Registravimo Registrų centre mokesčiai: Jei turto įsigijimo ar įregistravimo metu buvo mokėti mokesčiai, susiję su nuosavybės teisės įregistravimu.

Juridiniams asmenims (Pelno mokesčio atveju) leidžiami atskaitymai:

• Nekilnojamojo turto likutinė vertė: Tai yra turto įsigijimo kaina, sumažinta per visą turto naudojimo laikotarpį sukaupta nusidėvėjimo (amortizacijos) suma.
• Visos su turto pardavimu tiesiogiai susijusios sąnaudos: Analogiškai kaip ir fiziniams asmenims, įmonės gali atimti notaro, vertinimo, brokerių paslaugų mokesčius, reklamos išlaidas, susijusias su turto pardavimu.
• Turto pagerinimo ir rekonstravimo sąnaudos: Visos įmonės patirtos išlaidos, kurios didino turto vertę ir buvo kapitalizuotos, mažina apmokestinamąjį pelną.
• Kitos su veikla susijusios sąnaudos: Pelno mokesčio įstatymas leidžia atskaityti ir daugelį kitų veiklos sąnaudų, kurios netiesiogiai susijusios su turto valdymu ir pardavimu, tačiau tai jau yra platesnė Pelno mokesčio tema.

Visais atvejais, norint pasinaudoti atskaitymais, būtina turėti visus pirminius apskaitos dokumentus (sąskaitas faktūras, mokėjimo nurodymus, kasos pajamų orderius ir pan.), kurie įrodo patirtas išlaidas. Be dokumentų mokesčių inspektoriai gali atsisakyti pripažinti šias išlaidas, o tai padidins jūsų apmokestinamąją bazę. Norėdami daugiau sužinoti apie mokesčių tarifus Lietuvoje, kviečiame peržiūrėti Mokesčių Tarifai Lietuvoje: NT ir Pelno Mokesčio Gidas.

Specialūs atvejai ir dažniausiai užduodami klausimai

Nekilnojamojo turto pardavimo mokesčių taisyklės turi daug niuansų, priklausomai nuo individualios situacijos. Štai keletas dažnų specialių atvejų ir atsakymų į klausimus:

1. NT įsigytas dovanų ar paveldėjimo būdu:

• Jei turtas buvo dovanotas ar paveldėtas iš artimųjų giminaičių (vaikų, tėvų, senelių, anūkų, sutuoktinių, brolių, seserų), pajamos iš jo pardavimo yra neapmokestinamos, jei jis parduodamas po 10 metų nuo įsigijimo (dovanojimo/paveldėjimo) dienos.
• Svarbu atkreipti dėmesį, kad įsigijimo kaina tokiu atveju laikoma nulinė arba inventorinė vertė, nurodyta paveldėjimo teisės liudijime ar dovanojimo sutartyje. Tačiau jeigu giminystės ryšiai nėra tiesioginiai (pvz., dėdė, teta), tuomet taikomos bendrosios taisyklės, o dovanojimo ar paveldėjimo data laikoma įsigijimo data.

2. NT pardavimas po dalinio įsigijimo (pvz., atpirkta dalis):

• Jei turtas įsigytas dalimis arba dalis buvo paveldėta/dovanota, o dalis nupirkta, GPM atleidimo taisyklė (10 metų) taikoma atskirai kiekvienai turto daliai. Tai reiškia, kad gali tekti apmokestinti tik tą dalį, kuri nebuvo valdoma pakankamai ilgai.
• Šiuo atveju itin svarbu detaliai apskaičiuoti kiekvienos dalies įsigijimo kainą ir laiką.

3. NT pardavimas, kai pasikeitė turto statusas (iš fizinio asmens į juridinį ir atvirkščiai):

• Jei fizinis asmuo įsteigia įmonę ir perleidžia jai NT, tai yra turto perleidimas ir gali būti apmokestinamas GPM fiziniam asmeniui, jei nepatenka į GPM atleidimo sąlygas. Vėliau, kai turtą parduos įmonė, jai bus taikomas Pelno mokestis.
• Jei įmonė perleidžia NT fiziniam asmeniui, fiziniam asmeniui tai yra įsigijimas, o įmonei – turto realizavimas, apmokestinamas Pelno mokesčiu.

4. NT pardavimas užsieniečiui:

• Fizinių asmenų pajamos, gautos pardavus nekilnojamąjį turtą Lietuvoje, nepriklausomai nuo to, ar pirkėjas yra Lietuvos, ar užsienio pilietis, apmokestinamos pagal tas pačias GPMĮ nuostatas.
• Užsieniečiui, parduodančiam NT Lietuvoje, taip pat taikomos tos pačios GPM taisyklės ir lengvatos. Jei užsienietis nėra ES/EEE valstybės gyventojas, pirkėjas, mokėdamas už NT, gali būti įpareigotas išskaičiuoti GPM ir sumokėti jį į biudžetą.

5. NT pardavimas komercinei veiklai:

• Jei fizinis asmuo NT parduoda reguliariai ar kitaip jo veikla atitinka individualios veiklos požymius (pvz., perka-parduoda NT su tikslu uždirbti pelną), Valstybinė mokesčių inspekcija (VMI) gali tokią veiklą pripažinti individualia veikla. Tokiu atveju gautos pajamos būtų apmokestinamos kaip individualios veiklos pajamos (GPM 5-15%, priklausomai nuo pajamų, plius PSD ir VSD).
• Tai ypač aktualu “vystytojams”, kurie įsigyja NT, jį atnaujina ir parduoda per trumpą laikotarpį. Svarbu įvertinti šios veiklos pobūdį, nes net ir fiziniam asmeniui gali tekti registruoti individualią veiklą.

Nekilnojamojo turto pardavimas apima ne tik tiesioginius mokesčius, bet ir platų spektrą su turtu susijusių finansinių klausimų. Daugiau apie bendrus turto pardavimo mokesčius galite rasti mūsų straipsnyje: Turto Pardavimo Mokesčiai: Automobilis, NT, Miškas – Gidas.

Išvada

Nekilnojamojo turto pardavimo mokesčiai – tai sudėtinga, tačiau būtina sritis, su kuria susiduria tiek fiziniai, tiek juridiniai asmenys Lietuvoje. Esminis skirtumas tarp GPM ir Pelno mokesčio priklauso nuo pardavėjo statuso ir jo veiklos pobūdžio. Fiziniams asmenims taikomas GPM su specifinėmis lengvatomis, tokiomis kaip 10 metų taisyklė ir vienintelio būsto pardavimo išimtis, kurios gali leisti visiškai išvengti mokesčių naštos. Juridiniams asmenims taikomas Pelno mokestis, kurio apmokestinamoji bazė nustatoma atsižvelgiant į turto likutinę vertę ir su pardavimu susijusias sąnaudas.

Svarbu ne tik žinoti pagrindines taisykles, bet ir tinkamai dokumentuoti visas su įsigijimu ir pardavimu susijusias išlaidas, nes tai yra esminis veiksnys mažinant apmokestinamąją bazę. Specialūs atvejai, tokie kaip paveldėtas ar dovanotas turtas, dalinis įsigijimas ar nuolatinė prekyba NT, reikalauja atidaus vertinimo ir, esant poreikiui, profesionalios konsultacijos.

Kad ir kokia būtų jūsų situacija, atidus mokesčių taisyklių išmanymas ir išankstinis pasiruošimas padės išvengti galimų baudų ir optimizuoti finansinius rezultatus. Jei abejojate, visada rekomenduojama kreiptis į mokesčių konsultantą, kuris padės įvertinti jūsų individualią situaciją ir užtikrinti tinkamą deklaravimą bei mokesčių sumokėjimą.