NT Sandoriai: Paskolos su Įkeitimu ir Mokesčiai

NT Sandoriai: Paskolos su Įkeitimu ir Mokesčiai

Nekilnojamojo turto (NT) sandoriai yra vieni svarbiausių finansinių įvykių daugeliui asmenų ir įmonių. Jie apima ne tik pirkimo-pardavimo ar nuomos procesus, bet ir sudėtingus finansavimo bei apmokestinimo aspektus. Šiame straipsnyje nuodugniai išanalizuosime du esminius komponentus, kurie lemia NT sandorių sėkmę ir finansinę riziką: paskola įkeičiant nekilnojamąjį turtą ir su jais susijusius mokesčius. Tikslas – pateikti išsamią, praktišką informaciją, padėsiančią priimti apgalvotus sprendimus.

Šiuolaikinėje ekonomikoje, kur NT kainos auga, finansavimas tampa neatsiejama bet kurio stambesnio sandorio dalimi. Dažniausiai tai būna paskola įkeičiant nekilnojamąjį turtą, kuri suteikia galimybę įsigyti būstą, investuoti ar net finansuoti verslą. Tačiau ne mažiau svarbu yra suprasti ir su šiais sandoriais susijusią mokestinę naštą. Nepaisant to, ar turtas įsigytas asmeninėms reikmėms, ar investicijoms, pardavus jį ateityje, gali tekti mokėti mokesčius, ypač pajamų mokestį. Todėl gilus šių procesų išmanymas yra būtinas norint išvengti nemalonių staigmenų ir optimizuoti finansinius rezultatus.

<!–

–>

Paskolos su nekilnojamojo turto įkeitimu: principai ir galimybės

Paskola įkeičiant nekilnojamąjį turtą, dar žinoma kaip hipotekos paskola, yra vienas populiariausių ir dažniausiai naudojamų finansavimo būdų Lietuvoje. Ji suteikia galimybę gauti didesnę pinigų sumą ir dažnai su palankesnėmis palūkanų normomis, nes kreditorius turi užtikrinimą turto pavidalu. Tai reiškia, kad jei skolininkas nevykdo savo įsipareigojimų, kreditorius turi teisę perimti ir realizuoti įkeistą turtą, kad padengtų skolą.

Hipotekos paskolų tipai ir paskirtis

• Būsto paskolos: Skirtos būsto įsigijimui, statybai ar renovacijai. Tai labiausiai paplitęs hipotekos paskolų tipas namų ūkiams.
• Vartojimo paskolos su NT įkeitimu: Nors dauguma vartojimo paskolų yra be užstato, didesnėms sumoms ar geresnėms sąlygoms gauti, galima įkeisti ir NT. Tai gali būti naudinga, jei reikia finansuoti brangias paslaugas, didelius pirkinius ar padengti kitus įsipareigojimus.
• Paskolos verslui: Verslininkai dažnai įkeičia savo asmeninį ar įmonės NT, kad gautų finansavimą verslo plėtrai, apyvartinėms lėšoms ar investicijoms.

Lietuvos banko duomenimis, hipotekos paskolos sudaro reikšmingą dalį bendrame paskolų portfelyje. Jos apima ne tik būsto įsigijimą, bet ir kitos paskirties paskolas, kurios yra užtikrintos nekilnojamuoju turtu. 2022 m. duomenys rodo, kad beveik 85,6 % visų paskolų dalį sudarė hipotekos paskolos (Lietuvos banko duomenys). Tai pabrėžia jų svarbą šalies finansų sistemoje.

Privalumai ir rizikos

Pagrindiniai privalumai yra palankesnės palūkanų normos, ilgesni grąžinimo terminai ir galimybė pasiskolinti didesnę sumą. Tačiau egzistuoja ir didelė rizika: nevykdant įsipareigojimų, prarandamas įkeistas turtas. Todėl prieš imant paskolą su nekilnojamojo turto įkeitimu, būtina atidžiai įvertinti savo finansines galimybes ir rizikos toleranciją.

Mokesčių bazė ir apmokestinimo principai NT sandoriuose

Suprasti `mokesčiai pardavus nekilnojamąjį turtą` aspektus yra lygiai taip pat svarbu, kaip ir finansavimą. Nekilnojamojo turto sandoriai Lietuvoje apmokestinami pagal GPM (Gyventojų pajamų mokestis), PVM (Pridėtinės vertės mokestis), o tam tikrais atvejais ir kitus mokesčius. Bendrą informaciją apie mokesčius Lietuvoje galite rasti mūsų išsamiame gide: Mokesčiai Lietuvoje: Viskas, Ką Reikia Žinoti Apie Jų Deklaravimą ir Mokėjimą.

Gyventojų pajamų mokestis (GPM)

Tai pagrindinis mokestis, susijęs su NT pardavimu. GPM taikomas pajamoms, gautoms pardavus turtą, jei pardavėjas neatitinka tam tikrų įstatyme numatytų sąlygų, atleidžiančių nuo šio mokesčio. Mokesčio tarifas Lietuvoje yra 15% arba 20%, priklausomai nuo bendros metinės pajamų sumos, viršijančios nustatytą ribą.

Pridėtinės vertės mokestis (PVM)

PVM taikomas rečiau ir paprastai veikia juridinius asmenis, kurie verčiasi komercine NT veikla (pvz., NT vystytojai, PVM mokėtojai). Fiziniams asmenims parduodant gyvenamąjį turtą, PVM paprastai netaikomas, nebent asmuo yra registruotas PVM mokėtoju ir atlieka veiklą, kuriai taikomas PVM.

Kiti mokesčiai ir rinkliavos

Be tiesioginių mokesčių, atliekant NT sandorius, tenka apmokėti ir įvairias rinkliavas, pavyzdžiui, už Registrų centro paslaugas, notaro mokesčius, turto vertinimo paslaugas.

Pajamų mokestis už parduotą nekilnojamąjį turtą: kada mokėti ir kada ne?

Vienas svarbiausių aspektų, susijusių su `mokesčiai pardavus nekilnojamąjį turtą`, yra gyventojų pajamų mokestis (GPM) už parduotą turtą. `Pajamų mokestis už parduotą nekilnojamąjį turtą` apskaičiuojamas nuo gauto pelno, t.y., pardavimo kainos atėmus įsigijimo kainą ir su įsigijimu bei pardavimu susijusias išlaidas.

GPM lengvatos ir atleidimas nuo mokesčio

Lietuvos Respublikos gyventojų pajamų mokesčio įstatymas (GPMĮ) numato keletą atvejų, kada gyventojas yra atleidžiamas nuo GPM už parduotą nekilnojamąjį turtą:

1. 10 metų taisyklė: Jeigu parduodamas turtas nuosavybės teise buvo valdomas ilgiau nei 10 metų, gautos pajamos yra neapmokestinamos. Ši lengvata taikoma nepriklausomai nuo to, ar tai buvo gyvenamasis, ar kitos paskirties turtas.
2. 2 metų taisyklė (deklaruota gyvenamoji vieta): Jeigu parduodamas būstas (gyvenamasis namas, butas, sodų namas), kuriame pardavėjas (arba jo šeimos narys) bent 2 metus iki pardavimo turėjo deklaruotą gyvenamąją vietą, gautos pajamos neapmokestinamos. Svarbu atkreipti dėmesį, kad turi būti tenkinama ir sąlyga, jog per pastaruosius dvejus metus pardavėjas nebuvo atleidžiamas nuo GPM, pardavęs kitą būstą.
3. Turto reinvestavimas: Jeigu parduotas turtas (bet koks, ne tik gyvenamasis) nuosavybės teise buvo valdomas trumpiau nei 10 metų, tačiau gautos pajamos per vienerius metus po pardavimo yra panaudojamos naujam nekilnojamam turtui įsigyti, pajamos, atitinkančios įsigijimo kainą, gali būti neapmokestinamos. Svarbu, kad naujai įsigytas turtas būtų įsigytas ir deklaruotas VĮ Registrų centre kaip pardavėjo nuosavybė.

Detalesnės informacijos apie tai, kaip apmokestinamas turtas, galite rasti straipsnyje Turtas ir Pelno Mokestis: Parduodant Butą ar Automobilį. Taip pat, plačiau apie NT apmokestinimo principus ir finansavimą skaitykite NT Apmokestinimas ir Finansavimas: Paskolos ir Dovanos.

Pelno (kapitalo prieaugio) apskaičiavimas

Jeigu nė viena iš minėtų lengvatų netaikoma, GPM apskaičiuojamas nuo pardavėjo gauto pelno. Pelno suma nustatoma iš pardavimo kainos atėmus:

• Turto įsigijimo kainą (pagal pirkimo-pardavimo sutartį ar paveldėjimo dokumentus).
• Būtinąsias išlaidas, susijusias su turto įsigijimu (pvz., notaro mokesčiai, vertinimo išlaidos, Registrų centro rinkliavos, jei jos tiesiogiai susijusios su konkrečiu įsigijimu).
• Išlaidas, patirtas turto remontui ar rekonstravimui, jei jos padidino turto vertę ir yra pagrįstos dokumentais.
• Išlaidas, susijusias su pardavimu (pvz., nekilnojamojo turto agento komisiniai mokesčiai, notaro mokesčiai už pardavimo sutarties tvirtinimą).

Svarbu saugoti visus su turto įsigijimu ir pardavimu susijusius dokumentus, nes jie bus reikalingi deklaruojant pajamas ir pagrindžiant patirtas išlaidas.

Papildomi mokesčiai ir išlaidos NT sandoriuose

Be jau minėtų GPM ir PVM, nekilnojamojo turto sandoriai apima ir kitas finansines išlaidas, kurias svarbu įvertinti planuojant biudžetą:

• Notaro mokesčiai: Privalomi sandorio patvirtinimui. Jų dydis priklauso nuo sandorio sumos ir yra nustatomas teisės aktais. Notaras atsakingas už sandorio teisėtumo užtikrinimą ir dokumentų tvirtinimą.