379,4 mln. eurų sutelkta Lietuvoje: kiek jų pasiekia būstą?

379,4 mln. eurų – tiek, pagal ELTA paskelbtame pranešime cituojamus Lietuvos banko duomenis, Lietuvos sutelktinio finansavimo platformose sutelkta 2025 metais. Šis skaičius parodo sektoriaus mastą, tačiau jo negalima laikyti suma, investuota vien į naujų būstų statybą Lietuvoje.

„Röntgen“ vadovas Martynas Stankevičius teigia, kad sutelktinis finansavimas jau tapo pagrindiniu gyvenamojo nekilnojamojo turto vystymo instrumentu. Būsto pirkėjams ir nuomininkams aktuali jo argumento dalis – finansavimo prieinamumas gali padėti plėtotojams pasiūlyti daugiau būstų. Vis dėlto pateikti duomenys neparodo, kiek dėl šio finansavimo pasikeitė pardavimo ar nuomos kainos.

Parengė „Pinet“ redakcija pagal ELTA paskelbtą pranešimą spaudai. Jame sektoriaus reikšmę vertina finansavimo platformos vadovas, todėl jo skaičiavimai ir rinkos poveikio vertinimai atskiriami nuo pateiktos sektoriaus statistikos.

379,4 mln. eurų apima daugiau nei Lietuvos būsto statybas

Bendroje sutelkto finansavimo sumoje yra ir ne nekilnojamojo turto vystymui skirtų paskolų, ir užsienyje įgyvendinamų projektų. Norint nustatyti, kiek lėšų teko Lietuvos gyvenamojo būsto statyboms, šias dalis reikėtų atskirti. Pranešime toks išskaidymas nepateiktas.

Tai riboja ir palyginimą su būsto plėtotojų investicijomis. M. Stankevičiaus vertinimu, net atėmus kitoms paskirtims skirtą finansavimą, likę keli šimtai milijonų eurų prilygtų bent penkių didžiausių šalies plėtotojų bendroms metinėms investicijoms į būstą. Tačiau konkreti likutinė suma ir šio palyginimo skaičiavimai nepateikiami.

Todėl 379,4 mln. eurų pagrindžia teiginį apie didelį finansavimo sektoriaus mastą. Vien šio rodiklio neužtenka nustatyti jo dalį visame Lietuvos būsto vystymo finansavime ar patvirtinti, kad jis yra pagrindinis instrumentas.

2 tūkst. Vilniaus butų – masto iliustracija

Pranešime pateikiamas dar vienas palyginimas: už maždaug 200 mln. eurų Vilniuje būtų galima išplėtoti apie 2 tūkst. vidutinių butų. Pasak operatoriaus, tai atitiktų bent du trečdalius sostinę 2025 metais iš plėtotojų pasiekusios naujos pasiūlos.

Šis pavyzdys padeda įsivaizduoti kapitalo mastą, tačiau nėra ataskaita apie faktiškai pastatytus butus. Jis nereiškia, kad būtent 200 mln. eurų buvo skirta Vilniaus projektams arba kad už sutelktas lėšas rinką pasiekė 2 tūkst. būstų. Pranešime neatskleidžiamos ir skaičiavime naudotos vidutinio buto prielaidos.

Vilniaus būsto rinkai toks palyginimas suteikia suprantamą atskaitos tašką. Vis dėlto finansavimo suma ir užbaigtų būstų pasiūla yra skirtingi rodikliai: pateikta informacija neleidžia jų tiesiogiai sutapatinti.

Plėtotojams svarbus finansavimo prieinamumas ir greitis

M. Stankevičius sutelktinio finansavimo plėtrą sieja su ankstesniu neoficialiu kreditavimu. Jo teigimu, dalis smulkių ir vidutinių plėtotojų skolindavosi uždarame fizinių ar juridinių asmenų rate, o platformos suteikė viešesnį ir profesionalesnį finansavimo šaltinį.

Operatoriaus vadovas pripažįsta, kad sutelktas kapitalas plėtotojams yra kiek brangesnis nei bankų finansavimas. Tačiau jis pabrėžia viešai skelbiamas paskolų sąlygas, finansavimo greitį ir lankstumą, kurie, jo vertinimu, gali padėti įgyvendinti daugiau projektų.

Viešos sąlygos leidžia palyginti pasiūlymus, bet pranešime nėra duomenų apie vidutines finansavimo sąnaudas ar jų pokytį. Tad teiginys, kad sektoriaus atsiradimas atpigino skolinimąsi daugeliui plėtotojų, lieka operatoriaus vertinimu. Platesnius šio modelio skirtumus aptaria „Pinet“ gidas apie sutelktinį finansavimą ir kitas NT investavimo formas.

Poveikis būsto kainoms ir nuomai lieka neįrodytas

Pirkėjams aktuali galima grandinė: prieinamesnis projektų finansavimas leidžia plėtotojams statyti daugiau, didesnė pasiūla stiprina konkurenciją, o ši gali mažinti spaudimą kainoms. Būtent tokį poveikį įžvelgia M. Stankevičius. Tačiau šaltinyje nepateikiama būsto kainų ar pasiūlos analizė, kuri išskirtų sutelktinio finansavimo įtaką.

Nuomos rinkos argumentas remiasi dar viena prielaida. „Röntgen“ vadovas mano, kad platformose investuojantys gyventojai, neturėdami šios galimybės, dalį pinigų nukreiptų į butų pirkimą nuomai arba akcijas. Duomenų apie tokius investuotojų pasirinkimus pranešime nėra, todėl mažesnė investicinių butų paklausa ir rinkos vėsinimas nėra patvirtinti rezultatai.

Pranešime nurodoma, kad „Röntgen“ investuotojai 2025 metais sutelkė 95,2 mln. eurų, o per pirmus tris 2026 metų ketvirčius – 83 mln. eurų. Pasak bendrovės, didžioji šių lėšų dalis skirta Lietuvoje vystomiems gyvenamojo nekilnojamojo turto projektams; tiksli suma nepateikta.

Šaltinis: ELTA